GÖRÜŞLERİMİZ

Giriş

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türkiye’de gayrimenkul geliştirme projelerinin en yaygın hukuki zeminlerinden biridir. Arsa sahibi, arsasını müteahhide devretmeden ya da belirli bağımsız bölümler karşılığında inşaat yaptırır; müteahhit ise bu bağımsız bölümleri inşa ederek hem arsa sahibine teslim eder hem de kalanları satarak gelir elde eder. Ancak uygulamada, özellikle arsa sahiplerinin haklarının yeterince korunmaması, ciddi mağduriyetlere ve uzun süren davalara yol açmaktadır.

Hukuki Çerçeve

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında eser sözleşmesi niteliğinde olup aynı zamanda tapuya şerh edilebilen karma bir sözleşme tipidir. TBK m.470 ve devamı eser sözleşmesinin temel hükümlerini düzenler. Ayrıca, sözleşmenin arsa payı devri içerdiği durumlarda Türk Medeni Kanunu (TMK) ve Tapu Kanunu hükümleri de devreye girer.

Yasa gereği, bu tür sözleşmelerin resmî şekilde yapılması zorunludur. Noter onaylı veya tapu müdürlüğünde düzenlenmeyen kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geçersizdir. Bunun yanında, sözleşmenin içeriği, sadece genel hükümler değil, uygulamada ortaya çıkabilecek tüm ihtimallere karşı ayrıntılı koruma maddeleri içermelidir.

Arsa Sahiplerinin Haklarını Güvence Altına Almak İçin Temel Yöntemler

1. Sözleşmenin Ayrıntılı Hazırlanması

Birçok uyuşmazlık, sözleşmede belirsiz veya eksik bırakılan maddelerden doğar. Sözleşmede mutlaka şu başlıklar ayrıntılı olarak düzenlenmelidir:

Teslim Süresi Ve Cezai Şartlar: İnşaatın hangi tarihte biteceği net olarak yazılmalı, gecikme halinde günlük veya aylık bazda cezai şart belirlenmelidir.

Bağımsız Bölümlerin Paylaşım Listesi: Arsa sahibine verilecek bağımsız bölümler, blok, kat, daire numarası ve metrekare olarak tek tek belirtilmelidir.

Kalite Ve Malzeme Standartları: Kullanılacak malzemelerin markaları, kalite belgeleri ve teknik özellikleri sözleşmede yer almalıdır.

İnşaat Ruhsatı Ve Projeye Uygunluk: Müteahhit, inşaat ruhsatını almadan çalışmaya başlayamaz; projeye aykırı değişiklikler arsa sahibinin yazılı izni olmadan yapılamaz.

2. Teminat Mekanizmalarının Kullanılması

Arsa sahibinin en büyük güvencelerinden biri teminat almaktır:

Bankadan teminat mektubu: Müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse, banka belirlenen bedeli arsa sahibine öder.

İpotek tesis edilmesi: Müteahhidin kendi malvarlığı üzerinde arsa sahibine ipotek verilmesi.

Hakediş sistemi: İnşaat ilerledikçe bağımsız bölümlerin devri yapılır, tüm inşaat tamamlanmadan tapuların müteahhide topluca geçmesi engellenir.

3. Tapuya Şerh ve İpotek Hakları

Sözleşme, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da geçerli hale getirilmelidir. Bu sayede, müteahhittin inşaat bitmeden arsa paylarını başkasına satması halinde yeni malik de sözleşme hükümleriyle bağlı olur.

4. Denetim ve Raporlama

Arsa sahibi, inşaat sürecinde aktif rol almalıdır:

Düzenli şantiye ziyaretleri,

Aylık ilerleme raporları,

Bağımsız teknik müşavir ile kontrol mekanizması Bu sayede inşaat kalitesi ve süresi sürekli takip edilebilir.

5. Cezai Şart ve Fesih Hükümleri

Sözleşmede: Gecikme, eksik iş, ruhsata aykırılık gibi durumlar için fesih hakkı ve cezai yaptırımlar açıkça belirtilmelidir.

Uygulamada Karşılaşılan Riskler

Müteahhittin mali kriz nedeniyle inşaatı yarım bırakması.

İnşaat ruhsatının zamanında alınmaması.

Projeye aykırı inşaat yapılması.

Arsa payı devrinin inşaat tamamlanmadan yapılması.

Eksik veya düşük kaliteli malzeme kullanılması.

Sonuç ve Öneriler

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibinin haklarının korunması, sözleşmenin hukuki derinlikte ve öngörülü hazırlanmasına bağlıdır. Tüm olasılıkların düşünülmesi, teminat mekanizmalarının devreye sokulması ve inşaat sürecinin aktif olarak denetlenmesi, arsa sahibini olası mağduriyetlerden koruyacaktır.

Arsa sahiplerinin, bu tür sözleşmeleri mutlaka alanında uzman bir avukat eşliğinde hazırlaması, kısa vadede masraf gibi görünse de uzun vadede ciddi hak kayıplarının önüne geçer.

(NOT: Yukarıdaki yazı sadece bilgilendirme amacı taşımaktadır. Somut olaylar yaşanması durumunda avukatınıza başvurmanızı tavsiye ederiz.)