GÖRÜŞLERİMİZ

Giriş

Ticari amaçla kullanılan binalar veya iş merkezlerinde düzenin sağlanması, ortak alanların kullanımı, giderlerin paylaşımı ve yönetim organlarının belirlenmesi için yönetim planı hayati önemdedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre, yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan adeta bir “site anayasası” niteliğindedir. Ancak ticari alanlarda konut sitelerinden farklı dinamikler bulunduğu için, yönetim planının hazırlanmasında özel hassasiyetler gereklidir.

1. Yönetim Planının Hukuki Niteliği

Bağlayıcı Belge: Yönetim planı, kat maliklerinin oybirliği olmadan değiştirilemez ve mahkeme kararı ile iptal edilmediği sürece yürürlüktedir.

Resmi Kayıt: Tapu Müdürlüğü’nde tescil edilir ve bağımsız bölüm satıldığında yeni malik otomatik olarak plana tabi olur.

Düzenleme Alanı: Ortak alanların kullanımı, aidat paylaşımı, yönetici seçimi, ceza hükümleri gibi konuları kapsar.

2. Ticari Alanlar İçin Yönetim Planının Farklılıkları

Konut sitelerine göre ticari projelerde şu farklılıklar ortaya çıkar:

Çalışma Saatleri: Ortak alanların kullanımı ve güvenlik hizmetleri ticari faaliyet saatlerine göre düzenlenir.

Reklam ve Tabela Düzeni: Tabelaların boyutu, yeri ve ışıklandırma şartları yönetim planında belirlenmelidir.

Depo ve Yükleme Alanları: Ortak yük asansörleri, yükleme rampaları, mal kabul alanları için kullanım kuralları net olmalıdır.

Gürültü ve Koku Denetimi: Özellikle restoran, kafe, atölye gibi işletmelerin diğer bağımsız bölümleri rahatsız etmemesi için teknik önlemler zorunlu kılınabilir.

3. Yönetim Planında Yer Alması Gereken Temel Maddeler
4. Yönetim Organları ve Seçim Usulleri

Yönetici, denetçi ve varsa yönetim kurulu nasıl seçilecek?

Görev süreleri, yetki sınırları ve azil prosedürü açıkça yazılmalı.

1. Ortak Alanların Kullanımı

Otopark, merdiven, asansör, güvenlik noktaları, bahçe veya teras gibi alanların hangi saatlerde ve hangi kurallarla kullanılacağı belirtilmeli.

Ticari alanlarda ortak alanların kiralanabilme veya reklam amacıyla kullanılabilme şartları netleştirilmeli.

1. Aidat ve Gider Paylaşımı

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre giderler arsa payı oranında paylaşılır; ancak ticari alanlarda kullanım yoğunluğu farklı olduğu için ek kriterler getirilebilir (örneğin, metrekare + faaliyet türü).

Aidatların ödeme tarihi, gecikme faizi oranı ve tahsil yöntemi açıkça belirtilmeli.

1. Cezai Hükümler

Yönetim planına aykırı davranışlarda uygulanacak para cezası miktarları belirlenmeli.

Tekrar eden ihlallerde işletmenin faaliyetinin geçici durdurulmasına kadar giden yaptırımlar öngörülebilir.

1. Sigorta ve Güvenlik Önlemleri

Ortak alanların sigortalanması zorunluluğu, yangın söndürme sistemleri, güvenlik kamera kayıtlarının saklama süresi gibi teknik hükümler yer almalı.

4. Hazırlık Aşamasında Dikkat Edilmesi Gerekenler
5. Projenin Özelliklerine Göre Uyarlama: Hazır şablon kullanmak yerine, binanın kullanım amacı, bağımsız bölüm sayısı ve faaliyet türlerine göre özgün bir metin oluşturulmalı.
6. Kat Malikleri ile Ön Görüşme: Plan hazırlanırken malikler arasında olası uyuşmazlıklar öngörülerek önleyici hükümler eklenmeli.
7. Hukuki Dayanakların Sağlam Kurulması: Plan maddeleri Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve belediye mevzuatı ile uyumlu olmalı.
8. Uygulama Kolaylığı: Plan çok uzun ve karmaşık olmamalı; uygulanabilir, denetlenebilir ve açık hükümler içermeli.
9. Değişiklik ve Güncelleme:Yönetim planı değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir.Ticari alanlarda, iş hacmi ve kullanım koşulları zamanla değişebileceğinden, planda belirli periyotlarda gözden geçirme önerisi eklenebilir.

Sonuç

Ticari alanlarda yönetim planı, yalnızca bir idari belge değil; işletmelerin uyumlu, güvenli ve sürdürülebilir biçimde faaliyet göstermesini sağlayan hukuki bir kalkan niteliğindedir. Yanlış veya eksik hazırlanmış bir plan, ileride yüksek maliyetli uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle;

• Baştan itibaren uzman hukukçularla hazırlanmalı,
• Projenin ticari gerçeklerine göre özelleştirilmeli,
• Uygulama ve denetim mekanizmaları net belirlenmelidir.

 ( NOT: Yukarıdaki yazı sadece bilgilendirme amacı taşımaktadır. Somut olaylar yaşanması durumunda avukatınıza başvurmanızı tavsiye ederiz.)